Maklerprovision in Spanien: wer zahlt wie viel

1. Die wichtigste Zahl zuerst: typische Gebühren und Steuer (erste Minute)

Rechnen Sie beim Kauf mit einer Marktrate von rund 3–6% der Kaufsumme als Maklerprovision; hinzu kommt meistens 21% IVA (Mehrwertsteuer) auf die Dienstleistung — Stand 2026. Bei Mietverträgen sehen Sie häufiger eine Gebühr in Höhe einer Monatsmiete (oder einer Monatsmiete plus IVA), die der Vermieter oder der Mieter zahlt, je nach Region und Marktlage.

Warum gleich so konkret? Weil diese Zahlen Ihre Verhandlungsposition bestimmen: Ein Käufer, der annimmt, „der Makler zahlt das“ geht unter Umständen ohne Rechnung und mit Überraschungen nach Hause. Fordern Sie schriftliche Vereinbarungen.

2. Wer zahlt tatsächlich — Verkauf vs. Miete

Grundsatz: Es gibt keine einheitliche, gesetzliche Vorschrift, die die Zahlung der Provision vorschreibt. In der Praxis gilt:

• Verkauf (compras/ventas): Häufig zahlt der Verkäufer die Provision, vor allem wenn der Makler vom Verkäufer exklusiv beauftragt wurde. Trotzdem kommt es regelmäßig vor, dass Verkäufer die Kosten im Preis einkalkulieren und Käufer indirekt die Provision mitbezahlen. In manchen Regionen oder Marktphasen verlangen Makler explizit eine Zahlung vom Käufer — lassen Sie sich das schriftlich geben.
• Miete (alquiler): Üblich ist, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, die Provision zahlt. In touristischen Gegenden wird die Gebühr oft auf den Mieter übertragen (meistens eine Monatsmiete).
• Geteilte Provision (comisión compartida): Manchmal wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt oder zwischen den involvierten Maklern aufgeteilt. Hier zählt die schriftliche Vereinbarung.

Mein Rat: Als Käufer bestehen Sie auf Transparenz. Fragen Sie: Wer hat den Makler beauftragt? Wie hoch ist die Provision netto? Ist IVA bereits enthalten? Fordern Sie die Rechnung (factura).

3. Der Vertrag: Worauf im Vermittlungsvertrag zu achten ist

Bevor Sie etwas unterschreiben, prüfen Sie den contrato de intermediación inmobiliaria oder die Reservierungsvereinbarung (contrato de reserva / contrato de señal):

• Wer ist vertraglich Auftraggeber des Maklers? (Nombre y NIF des Verkäufers oder Käufers)
• Wer trägt die Provision? (especificar "honorarios a cargo de...")
• Wie hoch ist die Provision, genau angegeben in % oder Euro, und ob IVA dazugehört oder separat berechnet wird
• Exklusivität: Ist der Vertrag exklusiv (exclusiva)? Bei Exklusivität kann der Verkäufer an den Makler gebunden sein — das erhöht die Chance, dass der Anbieter die Provision zahlt, verlangt aber Vorsicht beim Kündigungsrecht.
• Zahlungsbedingungen: Wann ist die Provision fällig? Bei Unterzeichnung privata, bei Notartermin, oder vorher?
• Rechnung: Der Makler muss Ihnen eine Fiskalrechnung (factura) ausstellen — ohne Rechnung sind Sie schlechter geschützt.

Wenn der Makler auf informelle Zahlungswünsche besteht („bar“ oder „ohne Rechnung“), steigen die Warnlampen. Zahlen Sie nicht ohne Rechnung.

4. Kostenvergleich: Was kommt neben der Provision noch auf Sie zu?

Neben der Maklerprovision müssen Käufer in Spanien mit mehreren festen Kaufnebenkosten rechnen. Das beeinflusst Ihre Liquidität deutlich.

Kostenübersicht (typisch, Stand 2026 — bitte prüfen)

Posten	Wer zahlt	Typische Höhe
Maklerprovision	häufig Verkäufer; verhandelbar	3–6% des Kaufpreises + 21% IVA auf die Dienstleistung
Grunderwerbsteuer (Impuesto)	Käufer	6–11% je nach Region (bei Gebrauchtimmobilien)
Neue Wohnungen (IVA)	Käufer	10%–21% auf den Preis (je nach Immobilientyp)
Notar, Registro, Gestor	Käufer	ca. 1–2,5%
Hypothekenkosten (Notar, Eintragung)	Käufer	zusätzlich einige Hundert bis tausende Euro

Für detaillierte Zahlen zu Kaufnebenkosten lesen Sie unseren Leitfaden zu Kaufnebenkosten in Spanien und zu typischen Fallstricken beim Immobilienkauf.

5. Was Sie auf deutscher Seite regeln müssen — und was danach passiert

Bevor Sie die Schlüssel übergeben bekommen, sollten diese Punkte in Deutschland geklärt sein:

• Einwohnermeldeamt / Abmeldung: Entscheiden Sie, ob und wann Sie sich in Deutschland abmelden. Bleiben Sie länger als 183 Tage in Spanien, sind Sie meist in Spanien steuerlich ansässig — siehe unseren Text zum 183-Tage-Kriterium.
• Rentenversicherung und Krankenkasse: Wenn Sie Ihre gesetzliche Rente ins Ausland zahlen lassen wollen, melden Sie das rechtzeitig bei der Deutschen Rentenversicherung (Formulare, Laufzeiten beachten). Für die Krankenversicherung klären Sie, ob Sie das Formular S1 benötigen (beantragt bei Ihrer Krankenkasse) oder eine private Police. Die spanische Sozialversicherung koordiniert Leistungen — Informationen dazu finden Sie bei der Seguridad Social.
• Finanzamt: Informieren Sie Ihr deutsches Finanzamt über Wegzug/Adressenwechsel; prüfen Sie Doppelbesteuerungsregeln mit Spanien (unser Artikel: DBA Deutschland–Spanien).

Was sich ändert, sobald Sie offiziell in Spanien gemeldet sind (Empadronamiento) und/oder steuerlich ansässig werden: Sie müssen in Spanien Einkommensteuererklärungen abgeben (Modelo 100), lokale Abgaben zahlen und können Anspruch auf das spanische Gesundheitssystem (bei korrekter S1 oder Beitragszahlung) erhalten. Für Ihre Anmeldung vor Ort hilft unser Artikel zu Empadronamiento und zu Behördengängen in den ersten Wochen.

Praktische Checkliste: Was Sie beim Makler-Deal brauchen

• Schriftlicher Vermittlungsvertrag (contrato) oder Reservierungsvereinbarung
• Angabe, wer die Provision zahlt + Prozentsatz in % oder Euro
• Rechnung (factura) des Maklers mit ausgewiesenem IVA
• Kopie der NIE/Passkopie aller Parteien
• Wenn Sie S1 wollen: Nachweis der Anmeldung/Empadronamiento, Kontakt zur deutschen Krankenkasse
• Bei Finanzierung: Hypothekenangebot, Gebührencheck, Steuerberater- oder Notarberatung

FAQ — Häufige Fragen

Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf in Spanien?

Es gibt keine einheitliche Regel. Häufig ist der Verkäufer Auftraggeber und trägt die Provision; in der Praxis werden die Kosten jedoch oft über den Kaufpreis mitfinanziert, oder Käufer werden direkt zur Zahlung herangezogen. Bestehen Sie auf einer schriftlichen Regelung und einer Rechnung.

Wie hoch ist die Provision normalerweise und gehört IVA dazu?

Übliche Spanne: ca. 3–6% des Kaufpreises; auf die Maklerleistung kommt üblicherweise 21% IVA (Mehrwertsteuer) — Stand 2026. Prüfen Sie die aktuelle IVA-Information auf der Website der Agencia Tributaria.

Kann ich die Provision in Deutschland absetzen?

Für private Wohnungen ist die Provision beim Kauf in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Immobilien oder geschäftlichen Fällen kann es Ausnahmen geben. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater oder dem zuständigen Finanzamt.

Was, wenn der Makler mir gegenüber zwei Rechnungen verlangt (vom Käufer und Verkäufer)?

Fordern Sie Transparenz: Es darf nicht ohne klare vertragliche Grundlage doppelt abgerechnet werden. Verlangen Sie die Vertragskopien, die die Zahlungs­pflichten dokumentieren. Bei Streit können Sie sich an die Verbraucher­organisationen vor Ort wenden oder rechtliche Schritte prüfen.

Gibt es regionale Regelungen, die ich kennen muss?

Ja. Manche autonome Gemeinschaften haben eigene Bräuche oder Regulierungen für Immobilienvermittlung; außerdem verhalten sich Makler in Tourismusregionen anders als im Hinterland. Konsulate und lokale Behörden unterscheiden sich — prüfen Sie Hinweise auf exteriores.gob.es und holen Sie lokale Beratung ein.

Was ändert sich in Deutschland, wenn ich die Immobilie in Spanien kaufe?

Sie müssen entscheiden, ob Sie sich in Deutschland abmelden; die Rente ins Ausland zu übertragen und das S1 zu organisieren sind wichtige Schritte. Erst wenn Sie empadroniert und steuerlich in Spanien sind, greifen spanische Pflichten (Steuererklärung, lokale Abgaben). Lesen Sie dazu auch unsere Beiträge zu Rente ins Ausland zahlen lassen und zum Doppelbesteuerungsabkommen.

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Wenn Sie konkret ein Angebot haben: zeigen Sie mir die Vereinbarung (den Vertragstext) — ich sage Ihnen, worauf zu bestehen ist. Oder lesen Sie zuerst unseren Leitfaden zu Immobilie kaufen in Spanien, wenn Sie weitere Schritte planen.