Das Wichtigste
- Hausgeld (la cuota de la comunidad) bezahlt gemeinschaftliche Kosten: Reinigung, Aufzug, Versicherung, Wasseranschlüsse, Beleuchtung und oft ein Rücklagen-Fonds. Es ist Pflicht — auch wenn Sie in Deutschland leben.
- Vor Kauf: verlangen Sie das Certificado de deudas, die letzten Protokolle (actas) und die letzten 12 Zahlungsbelege. Ohne das kaufen Sie blind.
- Kleinere Entscheidungen reichen meist mit einfacher Mehrheit; größere Verbesserungen (modernisierende obras) brauchen qualifizierte Mehrheiten — nach der Ley de Propiedad Horizontal. Prüfen Sie die Beschlüsse genau.
- Wenn Sie Rückstände haben: comunidad kann Klage und Pfändung einleiten. Reagieren Sie sofort, fordern Sie Kontoauszug vom Verwalter und verhandeln eine Ratenzahlung.
Was die meisten erwarten — und was wirklich dahintersteckt
Viele denken: Hausgeld ist die Rechnung für Treppenhaus und Müllabfuhr. Tatsächlich ist die comunidad de propietarios in Spanien eine kleine öffentliche Verwaltung: Sie organisiert alle gemeinschaftlichen Dienste, hält Gebäudeversicherung, verwaltet ein Rücklagenkonto und entscheidet über große, oft teure Baumaßnahmen. Das bedeutet: ein niedriger Monatsbeitrag heute kann eine Sonderumlage morgen bedeuten.
Worauf Sie achten müssen, ist weniger das Schlagwort „Hausgeld" als der Inhalt des Gemeinschaftshaushalts und die Protokolle: Wer hat über was abgestimmt, wie hoch ist die Rücklage, und welche laufenden oder geplanten Arbeiten stehen an?
Was genau ist Hausgeld (cuota) — und was zahlt die comunidad?
Das Hausgeld ist der Anteil jedes Eigentümers an den gemeinschaftlichen Kosten. Typische Positionen:
- Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche
- Wartung und Reparaturen an Aufzug, Heizungsanlagen, Dach und Fassade
- Gartenpflege, Poolpflege (falls vorhanden)
- Versicherung des Gebäudes (seguro del edificio)
- Wasseranschlüsse der Gemeinschaftsleitungen
- Honorare des Verwalters (administrador de fincas) und des Kontos
- Fondo de reserva / Rücklagen für größere Instandsetzungen und gesetzliche Pflichten
Wichtig: Manche Kosten (z. B. Strom für Gemeinschaftsbeleuchtung) werden dauerhaft monatlich abgerechnet; andere sind außerordentliche Ausgaben und werden zusätzlich verteilt.
Wie werden die Kosten berechnet und verteilt?
Die Verteilung basiert meist auf dem coeficiente de participación, der in der Eigentumsurkunde (escritura) festgelegt ist. Manche Gebäude rechnen nach Quadratmetern, manche haben gleichere Anteile. Das steht in den estatutos oder in der escritura.
Bei Abstimmungen gilt: viele Routinebeschlüsse fallen mit einfacher Mehrheit. Für Modernisierungen oder verbessernde Maßnahmen verlangt die Ley de Propiedad Horizontal oft qualifizierte Mehrheiten (z. B. drei Fünftel). Die Gesetzeslage und Formanforderungen sind im offiziellen Text geregelt — sehen Sie dort nach, wenn Sie Details brauchen: BOE: Ley de Propiedad Horizontal.
Typische Kosten: eine Orientierung (Stand 2026)
Konkrete Zahlen schwanken heftig nach Lage, Alter und Ausstattung. Als grobe Orientierung:
| Gebäudetyp | Typischer Bereich (€/Monat) | Worauf achten |
|---|---|---|
| Kleines Stadt-Apartment (kein Aufzug) | ≈ 30–80 | Meist nur Reinigung, Licht, Versicherung |
| Wohnblock mit Aufzug | ≈ 60–180 | Aufzugskosten und höhere Versicherungsprämie |
| Urbanisation mit Pool/Garten | ≈ 90–300+ | Poolpflege, Garten, Sicherheitsdienst |
| Luxus/Condo mit Portier | ≈ 200–500+ | Concierge, Concierge-Service, private Einrichtungen |
Diese Zahlen sind grobe Schätzungen; lokale Unterschiede (Mallorca vs. Costa Blanca vs. Inland) sind groß. Prüfen Sie die letzten Jahresabrechnungen der comunidad.
Vor dem Kauf: die Checkliste (Was Sie verlangen müssen)
Sie haben ein Angebot abgegeben oder wollen Besichtigung und Vertragsentwurf vorbereiten? Bestehen Sie auf diesen Unterlagen — verlangen Sie sie schriftlich:
- Certificado de deudas de la comunidad (Schuldenbestätigung) — oft vom administrador ausgestellt
- Letzte 12 Einnahme-/Ausgabebelege (recibos) und die letzte Jahresabrechnung
- Letzte 3 Actas de juntas de propietarios
- Estatutos und escritura con coeficientes de participación
- Verwaltervertrag (contrato con administrador de fincas) und Bankkonto der comunidad
- Nachweise über abgeschlossene größere Arbeiten (Rechnungen, Garantien)
- Versicherungsdetails des Gebäudes
Praktischer Tipp: Lassen Sie diese Unterlagen durch Ihren gestor oder Anwalt prüfen. Fehlt das Zertificado oder sind die cuentas unklar, notieren Sie das in der Kaufzusage mit aufschiebender Bedingung.
Was am häufigsten schiefgeht — und wie Sie es wieder geradebiegen
1) Verkäufer gibt falsche Auskunft oder liefert kein Certificado de deudas
Problem: Später tauchen Forderungen auf. Lösung: Bestehen Sie auf die schriftliche Bestätigung, dass beim Verkauf keine Rückstände bestehen. Falls nicht vorhanden: verhandeln Sie Kaufpreisminderung oder Rücktrittsrecht; notariell verlangen viele Notare das Certificado.
2) Sie bekommen nach dem Kauf eine Sonderumlage für dringend notwendige Arbeiten
Problem: Große Sanierungskosten treffen neue Eigentümer hart. Lösung: Prüfen Sie die Actas: Wurde die Maßnahme rechtmäßig beschlossen (einberufene Junta, richtige Frist, qualifizierte Mehrheit)? Falls nicht, lassen Sie den Beschluss von einem Anwalt impugnar (anfechten). Ist der Beschluss korrekt, verhandeln Sie eine Ratenzahlung mit der comunidad.
3) Der Verwalter verschleudert Geld oder führt keine Buchhaltung
Problem: Fehlende Belege, keine Transparenz. Lösung: Fordern Sie Einsicht in die Konten, verlangen Sie eine außerordentliche Junta zur Abwahl des Verwalters und zur Bestellung eines neuen. Wenn Unregelmäßigkeiten vorliegen: Strafanzeige möglich und zivilrechtliche Klage zur Wiederherstellung der Mittel.
4) Beschlüsse wurden mit fehlerhafter Einladung gefasst Problem: Einberufung nicht korrekt — Beschlüsse können anfechtbar sein. Lösung: Handeln Sie schnell: protokollieren Sie Fristen, fordern Sie Kopien der Einladungen und prüfen Sie, ob Formalfehler vorliegen. Bei formellen Fehlern ist der Weg über einen Rechtsanwalt zur Anfechtung möglich.