Kaufnebenkosten in Spanien: ITP, Notar, Grundbuch — was Sie wirklich zahlen
Viele unterschätzen die Kaufnebenkosten in Spanien. Hier lesen Sie, womit Sie rechnen müssen (ITP vs. IVA), wer was zahlt, typische Prozentsätze (Stand 2026) und eine praktische Checkliste für Käufer aus Deutschland.
Von Iria Mos·Redaktion — Geld, Gesundheit und Wohnen
Rechnen Sie realistisch mit 10–15 % Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis (Stand 2026) — bei Neubau oft etwas anders wegen IVA statt ITP.
Bei Zweitmarktkäufen zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP); bei Neubauten IVA (in der Regel 10 %) plus Stempelsteuer (AJD).
Notar-, Grundbuch- und Gestor-Kosten sind fixierbar, verhandeln lässt sich selten etwas. Beauftragen Sie einen spanischen Gestor oder Anwalt für die Abwicklung.
Der Fehler, den fast alle machen
Viele rechnen nur den Kaufpreis und die Maklerprovision ein — und wundern sich dann, wenn nach dem Abschluss noch Zehntausende Euro fehlen. Der Standardfehler: Sie verwechseln ITP und IVA oder gehen davon aus, dass der Verkäufer alle Nebenkosten übernimmt. Beides ist riskant.
Merken Sie sich: Bei Gebrauchtimmobilien (resale) zahlen Käufer die Übertragungssteuer ITP; bei Neubau zahlt der Käufer meist IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer). Sonst nichts glauben — prüfen.
Welche Dokumente und Vorbedingungen Sie vor dem Kauf brauchen
Ohne diese Unterlagen geht in Spanien kaum etwas. Organisieren Sie sie frühzeitig, sonst verzögern sich Notartermin und Grundbucheintrag.
NIE (Número de Identificación de Extranjero) — unbedingt, bevor Sie anbinden. Sie beantragen es online oder beim Konsulat; lesen Sie auch unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zur NIE-Beschaffung: /de/visum-recht/nie-nummer-spanien-beantragen.
Spanisches Bankkonto und IBAN — für Anzahlungen, Notar- und Steuerzahlungen.
Wenn Sie Rentner sind: S1-Formular oder Nachweise zur Krankenversicherung — lesen Sie: S1-Formular.
Falls Finanzierung: schriftliche Finanzierungszusage Ihrer Bank und Wertermittlung (tasación) für die Bank.
Die Kostenarten: ITP, IVA, AJD, Notar, Grundbuch — kurz erklärt
Das ist der Kern. Hier steht, wer in welchem Fall welche Steuer zahlt und in welcher Größenordnung Sie denken müssen (Stand 2026). Rufen Sie die regionalen Hacienda-Webseiten oder die spanische Steuerbehörde auf: agenciatributaria.es.
Kaufnebenkosten: wer zahlt was (Orientierungswerte)
Position
Neubau
Wiederverkauf (resale)
Typischer Betrag / Prozent (Richtwert, Stand 2026)
Umsatzsteuer
IVA
—
IVA meist 10 % (Wohnung); prüfen
Grunderwerbsteuer
—
ITP
ITP regional: ca. 6–11 %
Stempelsteuer
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Selten
AJD regional: ca. 0,5–1,5 % (bei Hypotheken höher)
Notar & Grundbuch
Ja
Ja
Notar 600–2.000 €, Registro 300–1.200 € (je nach Preis)
Gestor / Anwalt
Empfohlen
Empfohlen
300–1.200 € je nach Umfang
Konkrete Zahlen und wer tatsächlich zahlt
Jetzt wird's praktisch: Nehmen wir eine gebrauchte Wohnung für 200.000 € an der Costa Blanca oder Mallorca. Rechnen Sie so:
Falls Hypothek: Bankbewertung 300–500 €, zusätzliche Notar-/Registerkosten und AJD (in Regionen 0,5–1,5 % der Hypothekssumme).
Zusammen sind Sie schnell bei 10–12 % neben dem Kaufpreis — deshalb die Faustregel: planen Sie 10–15 % Puffer. Bei Neubau rechnen Sie statt ITP mit IVA (~10 %) plus AJD; das kann knapp teurer oder etwas günstiger sein, je nach Region und Hypothek.
Praktischer Ablauf und Zahlungsfluss — damit nichts schiefgeht
So läuft es typischerweise ab:
Reservierungsvertrag mit Anzahlung (reserva) — oft 3.000–6.000 €.
Privatvertrag (contrato privado) mit einer verbindlichen Anzahlung (oft ~10 %). Achten Sie auf Rücktrittsregelungen.
Notartermin zur public deed (escritura) — hier zahlen Sie Restkaufpreis, Steuern (ITP/IVA + AJD) und Notar-Gebühren.
Registrierung im Grundbuch — Ihr Gestor übernimmt meist die Eintragung und die Steuererklärung (Modelo 600 für ITP on resale), danach sind Sie rechtlich Eigentümer.
Wichtig: Steuerzahlungen (z. B. Modelo 600) haben Fristen — oft 30 Tage nach Escritura. Ihr Gestor kümmert sich darum; ohne rechtzeitige Zahlung drohen Zinsen/Strafen.
Deutscher Papierkram, der Sie davor oder danach betrifft
Ein Umzug nach Spanien betrifft nicht nur die Hacienda in Spanien. Das sollten Sie an deutscher Seite regeln:
Krankenkasse: Sprechen Sie mit Ihrer Krankenkasse über das S1-Formular, wenn Sie gesetzlich versichert sind — Infos: S1-Formular.
Rentenbesteuerung und Steuern: Die Besteuerung Ihrer deutschen Rente kann durch das Doppelbesteuerungsabkommen beeinflusst werden — klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Bankverbindung, Daueraufträge, Postnachsendung und Vollmachten — machen Sie das frühzeitig.
Der Punkt, den die meisten falsch verstehen
Viele denken: „Wenn der Verkäufer mir den Preis senkt, sind meine Nebenkosten gleich.“ Nein. Die Nebenkosten sind prozentual an den offiziellen Kaufpreis oder den im Vertrag angegebenen Wert gebunden — nicht nur an den vereinbarten Händlerrabatt. Manche versuchen, den Vertragspreis zu drücken, um ITP zu sparen; das ist riskant: Hacienda prüft häufig marktunübliche Preise und kann Nachzahlungen verlangen.
Kurz: Verhandeln Sie fair über den Kaufpreis, aber planen Sie die Nebenkosten auf Basis des realistischen Marktwerts. Und: Beauftragen Sie einen Gestor/Notar, der die Steuerposten korrekt berechnet — das spart Ärger.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die ITP in meiner Region?
Die ITP ist regional unterschiedlich (normalerweise ca. 6–11 %, Stand 2026). Die genauen Sätze finden Sie bei der regionalen Finanzbehörde oder auf agenciatributaria.es. Ihr Notar oder Gestor kann Ihnen den exakten Satz vor der Unterschrift nennen.
Wer zahlt die Maklerprovision in Spanien?
In Spanien zahlt häufig der Verkäufer die Hauptmaklerprovision — das ist aber keine gesetzliche Regel. Manchmal vereinbaren Käufer eine Gebühr, vor allem bei exklusiven Käufen. Prüfen Sie den Vermittlungsvertrag genau und lassen Sie ihn, wenn möglich, vor Unterschrift von Ihrem Anwalt oder Gestor sehen.
Kann ich die Nebenkosten steuerlich in Deutschland geltend machen?
Ob und wie Nebenkosten steuerlich absetzbar sind, hängt von Ihrer individuellen Situation ab (z. B. ob die Immobilie vermietet wird). Klären Sie das mit Ihrem deutschen Steuerberater; das Doppelbesteuerungsabkommen kann Folgen haben. Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.
Wie lange dauert die Eintragung im Grundbuch?
Nach der Unterzeichnung der Escritura meldet der Notar die Urkunde an das Registro. Die Eintragung kann — je nach Region und Auslastung — von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen dauern. Rechnen Sie typischerweise mit 2–6 Wochen. Ihr Gestor kann eine Vorab-Eintragung (asiento preventivo) für Hypotheken erreichen, wenn nötig.
Wenn Sie konkret kaufen: mieten Sie erst einmal ein Jahr, falls möglich. Testen Sie Lage und Nebenkosten in der Praxis. Und beauftragen Sie frühzeitig einen lokalen Gestor/Notar — das verhindert die meisten Fehler.
Der Zwei-Minuten-Test schlägt Ihnen Regionen vor, die zu Ihren Prioritäten passen — oder Sie legen einen kostenlosen Plan an und behalten das Ergebnis.
Iria arbeitet zwischen Spanien und Frankreich und kommt aus derselben Ecke der Tourismusbranche — jener, in der man am Ende Fragen zu Ärzten, Verträgen und Geld beantwortet statt zu Stränden. Bei HolaRetire betreut sie Gesundheit, Steuern und Wohnen, und ihr ist es zu verdanken, dass in diesen Ratgebern Zahlen und Formularnamen stehen statt Allgemeinplätze.
