Das Wichtigste
- Bevor Sie zahlen: fordern Sie schriftlich die Nota Simple (Grundbuchauszug), das Certificado de Cargas und die Bescheinigung über fehlende Gemeinschaftsgebühren an.
- Unterschreiben Sie nie nur eine mündliche Reservierung. Bestehen Sie auf einem kurzen schriftlichen Reservierungsbeleg mit Rücktrittsregel.
- Planen Sie Zeit und Kosten realistisch: von Reservierung bis Eintrag ins Grundbuch rechnen Sie mit 6–12 Wochen ohne Kredit, mit Hypothek eher 3–4 Monate.
Sie sind auf der Costa Blanca, sehen eine Wohnung, zahlen eine Anzahlung und freuen sich — bis der Notartermin steht und beim Grundbucheintrag eine Hypothek auftaucht, die der Makler nie erwähnt hat. Oder Sie unterschreiben ein Vorvertrag (arras) und merken später, dass die Gemeinschaftsverwaltung Schulden einfordert, die der Verkäufer nie abgerechnet hat. Solche Situationen passieren öfter, als Makler zugeben.
Vor dem ersten Angebot: Was Sie wirklich prüfen müssen
Viele Käufer glauben, solange der Makler seriös wirkt, läuft alles glatt. Stopp. Bevor Sie ein Angebot machen oder gar eine Reservierungsgebühr zahlen, verlangen Sie diese Dokumente schriftlich und prüfen sie (lassen Sie sie prüfen):
- Nota Simple (aktuelle Abschrift aus dem Registro de la Propiedad)
- Certificado de cargas / certificado de dominio (Lastenauskunft)
- Letzte IBI‑Quittung (Grundsteuer) und Verbrauchsabrechnungen
- Bescheinigung der Comunidad de Propietarios: keine Rückstände (Certificado de deudas de comunidad)
- Cédula de habitabilidad oder Licencia de primera ocupación für Neubauten
- Certificado de eficiencia energética
- Ausweis des Verkäufers und Nachweis über seine Verfügungsberechtigung (falls eine Firma verkauft: Bilanzen und Firmenregisterauszug)
Checkliste (Voraussetzungen, die Sie spätestens vor Vertragsunterzeichnung brauchen):
- NIE‑Nummer für jede kaufende Person — ohne NIE keine notarielle Urkunde.
- Spanisches Bankkonto (oder Nachweis, wie die Zahlung erfolgt).
- Wenn Sie finanzieren: schriftliche Vorzusage der Bank (pre‑approval) und Wertgutachten.
- Ein fachkundiger Anwalt oder Gestor mit Erfahrung im spanischen Immobilienrecht.
Hinweis: Konsulate handhaben Beglaubigungen und Apostillen unterschiedlich. Wenn Sie Dokumente aus Deutschland brauchen, fragen Sie vorher Ihr Konsulat, welche Formate akzeptiert werden. (siehe exteriores.gob.es).
Wenn Ihnen ein Makler sagt, die Dokumente „liegen vor“, bestehen Sie auf Kopien per E‑Mail. Nur mit Papier in der Hand können Sie weiterprüfen.
Reservierung, Arras, Vorvertrag: Wie viel Anzahlung ist sicher?
Es gibt zwei typische Schritte, bevor die Notartermin vereinbart wird: eine Reservierungsvereinbarung (reserva) und dann der Vertrag mit Arras (señal/arras / contrato privado). Beide haben Tücken.
Reservierung: Das ist oft ein Blatt mit Ihrer Unterschrift und 3–6‑stelliger Anzahlung. Lassen Sie genau aufnehmen, wie hoch die Frist bis zum Vorvertrag ist und unter welchen Bedingungen das Geld zurückgeht. Ohne schriftliche Widerrufsklausel ist die Rechtslage später komplizierter.
Contrato de arras: Es gibt verschiedene Typen (confirmatorias, penales, penitenciales). Die häufigste bei privaten Käufen ist die penitencial: beide Seiten können zurücktreten, der Käufer verliert die Anzahlung, der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück. Das klingt klar — bis in der Realität unklare Formulierungen oder fehlende Fristen Ärger machen.
Praktischer Tipp: lassen Sie den Arras‑Vertrag von einem spanischen Anwalt lesen. Kosten: meist €400–1.200, aber billig im Vergleich zu einem verlorenen Kauf.
Due Diligence beim Notar und Grundbuch: Die Dokumente, die Sie verlangen müssen
Der Notar beurkundet die Unterschrift, prüft aber nicht automatisch alles für Sie. Seine Rolle ist formal: er klärt Identitäten und erklärt den Vertrag. Was er nicht macht: eine wirtschaftliche Prüfung der Immobilie.
Was Sie prüfen lassen müssen (lassen Sie das idealerweise ein Anwalt/Gestor tun):
- Nota Simple: keine unerwarteten Hypotheken, Vorkaufsrechte oder gerichtliche Beschlüsse.
- Certificado de cargas: ist die angebliche Schuldenfreiheit echt?
- Bescheinigungen der Gemeinde: Baumängel, Bauvergaben, Bebauungspläne (sind spätere Umbauten legal?).
- Comunidad: Forderungen, Sonderumlagen geplant? Lassen Sie eine offizielle Bescheinigung zeigen.
- Steuerliche Situation des Verkäufers: Sind noch IBI oder lokale Steuern offen?
Wichtiger Punkt: die Eintragung ins Registro kann Jahre zurückliegen. Eine alte Nota Simple (älter als 1–2 Monate) ist weniger vertrauenswürdig. Fordern Sie eine aktuelle Abschrift an — das dauert meist nur einige Tage.
Kaufnebenkosten, Steuern und wer sie zahlt (inkl. Kostenübersicht)
Wer zahlt was? In Spanien ist das Verhandlungssache, aber üblich ist: Käufer zahlt Steuern (ITP/IVA/AJD je nach Typ und Region), Notar- und Registerkosten, und oft die Gestor‑Gebühren. Der Verkäufer zahlt die Maklerprovision, wenn nicht anders vereinbart (oft 3–5%).
Steuerhinweis: Für Neubauten zahlt der Käufer meist IVA (IVA = Äquivalent zur deutschen Mehrwertsteuer), bei gebrauchten Objekten die Regionale Übertragungssteuer (ITP). Die Höhe hängt von der autonomen Gemeinschaft ab; prüfen Sie die genauen Sätze bei der Agencia Tributaria: agenciatributaria.es (Stand 2026).
| Position | Typische Kosten |
|---|---|
| Steuer beim Kauf (ITP bei Wiederverkauf) | ca. 6–10% (regionabhängig) |
| IVA (bei Neubau) | 10% auf Wohnraum (je nach Fall Abweichungen möglich) |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD / Stempelsteuer) | 0,5–1,5% (regionabhängig) |
| Notar | ca. €400–1.200 (abhängig vom Preis der Immobilie) |
| Registro (Grundbucheintrag) | ca. €300–1.000 |
| Gestor / Anwalt | €300–1.500 (je nach Umfang) |
| Bankkosten (Hypothek, Schätzung) | Bewertung €300–€600; weitere Gebühren möglich |
Diese Beträge sind Richtwerte. Steuerquoten variieren je nach Region. Prüfen Sie die exakten Sätze auf agenciatributaria.es oder fragen Sie Ihren Gestor.