Spanien Immobilie kaufen — Was Experten zuerst prüfen

Die wichtigste Frage vor jedem Immobilienkauf in Spanien ist nicht der Preis, sondern Ihr Steuerstatus. Entscheidend ist die 183-Tage-Regel: Sind Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien, gelten Sie als steuerlicher Einwohner und werden mit Ihrem weltweiten Einkommen in Spanien besteuert. Auch wenn Ihr Ehepartner oder Ihre minderjährigen Kinder in Spanien leben, gelten Sie als steuerlicher Einwohner – selbst wenn Sie weniger als 183 Tage bleiben.

Was bedeutet das für den Kauf? Als Steuerresident zahlen Sie in Spanien auf Ihr weltweites Einkommen – auch auf Ihre deutsche Rente. Als Nicht-Resident zahlen Sie nur auf spanische Einkünfte, etwa aus einer Vermietung. Für die meisten, die dauerhaft nach Spanien ziehen, ist es sinnvoll, den Steuerstatus von Anfang an zu klären. Einen deutschsprachigen Steuerberater [finden](/de/finanzen-steuern/deutschsprachiger-steuerberater-spanien) Sie hier.

Nur wenn Sie sicher sind, ob Sie als Resident oder Nicht-Resident kaufen, können Sie die Folgekosten korrekt kalkulieren. Die Grunderwerbsteuer und die jährlichen Steuern hängen nicht vom Steuerstatus ab, aber die laufende Steuerbelastung schon. Planen Sie den Kauf nicht isoliert, sondern als Teil Ihres Umzugs.

Neben dem Kaufpreis müssen Sie für den Erwerb einer Immobilie in Spanien mit erheblichen Nebenkosten rechnen. Die Grunderwerbsteuer (ITP) liegt in den meisten Regionen zwischen 8 und 10 Prozent des Kaufpreises, bei Neubauten fällt stattdessen Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 Prozent an. Dazu kommen Notar- und Registrierkosten, die in der Regel zwischen 1 und 2 Prozent des Kaufpreises liegen. Wenn Sie eine Immobilie über eine Gesellschaft kaufen, können zusätzliche Steuern anfallen – eine Struktur, die Sie nur mit fachkundiger Beratung wählen sollten.

Nach dem Kauf werden Sie jährlich zur Zahlung der Grundsteuer (IBI) herangezogen, die je nach Gemeinde etwa 0,4 bis 1,1 Prozent des Katasterwerts beträgt. Zusätzlich müssen Sie als Eigentümer eine Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) prüfen: Der Freibetrag liegt bei 700.000 Euro pro Person, zuzüglich 300.000 Euro für die selbst genutzte Hauptimmobilie. Allerdings können die Regionen eigene Freibeträge und Sätze festlegen, und einige Regionen wie Madrid oder Andalusien gewähren 100-prozentige Rabatte. Wenn Ihr Nettovermögen diese Grenzen übersteigt, müssen Sie eine Steuererklärung abgeben, auch wenn die regionale Steuer reduziert ist. Für eine genaue Kalkulation sollten Sie einen Experten hinzuziehen.

Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben, läuft der Kauf in Spanien in klaren Schritten ab. Zuerst zahlen Sie in der Regel eine Reservierungsgebühr (Señal) als Anzahlung – üblich sind Beträge im niedrigen vierstelligen Bereich. Diese Anzahlung wird vom Kaufpreis abgezogen, wenn der Kauf zustande kommt. Danach folgt die Due-Diligence-Prüfung, bei der Ihr Anwalt das Grundbuch, das Kataster, die Baugenehmigungen und offene Lasten prüft.

Der eigentliche Kaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet. Sie müssen persönlich erscheinen oder eine notarielle Vollmacht erteilen. Vorher benötigen Sie eine spanische NIE-Nummer (Identifikationsnummer für Ausländer), die Sie beim Konsulat oder nach der Einreise bei der Polizei beantragen. Wenn Sie nicht vor Ort sein können, kann Ihr Anwalt die Vollmacht organisieren.

Nach der Unterzeichnung wird die Eigentumsübertragung im Grundbuch registriert. Das dauert in der Regel 1 bis 3 Monate. Die Kosten dafür sind im Notarvertrag enthalten, aber Sie müssen die Grunderwerbsteuer innerhalb von 30 Tagen nach dem Notartermin zahlen. Ein erfahrener Anwalt begleitet Sie durch diesen Prozess und verhindert böse Überraschungen. Mehr zum Ablauf und zu den Kosten [für Deutsche](/de/wohnen/immobilie-kaufen-spanien-deutsche) haben wir separat zusammengestellt.

Für die meisten Kaufinteressenten stellt sich die Frage, wie sie den Kauf finanzieren. Wenn Sie Bargeld haben, ist das oft die einfachste Lösung – Sie sparen sich die Bankprüfung und die Zinsen. Aber auch mit einem bestehenden deutschen Immobilienkredit können Sie eine spanische Immobilie kaufen, wobei die Bank die Immobilie als Sicherheit nicht akzeptiert, wenn sie in Spanien liegt. Das kann zu höheren Zinsen führen.

Eine spanische Bankhypothek ist eine Option, aber die Konditionen sind strenger als in Deutschland: Sie müssen in der Regel einen bestimmten Prozentsatz an Eigenkapital einbringen, oft 20 bis 30 Prozent – aber diese Zahlen stammen nicht aus unseren Quellen, also prüfen Sie die aktuellen Bedingungen bei den Banken. Wenn Sie steuerlicher Einwohner in Spanien sind, können Sie die Hypothekenzinsen von der Steuer absetzen, aber nur bis zu bestimmten Grenzen. Ein Kreditvergleich lohnt sich: Deutsche Banken bieten manchmal bessere Zinsen, wenn Sie eine gute Bonität haben. Sie sollten einen unabhängigen Finanzberater konsultieren.

Bevor Sie kaufen, sollten Sie sich ernsthaft fragen, ob ein Kauf die beste Lösung ist. Wenn Sie erst seit Kurzem in Spanien leben, empfehle ich Ihnen, zunächst ein Jahr zu mieten. Das schützt Sie vor Fehlkäufen, weil Sie die Gegend und Ihre Bedürfnisse erst kennenlernen. Die Entscheidung [mieten oder kaufen](/de/wohnen/mieten-oder-kaufen-spanien-rentner) hängt von Ihrer Planung ab: Wenn Sie sicher wissen, dass Sie mindestens 10 Jahre in derselben Region bleiben, kann sich der Kauf lohnen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ist Mieten die flexiblere Lösung.

Ein weiterer Vorteil des Mietens ist, dass Sie das Kapital anderweitig anlegen können. In Spanien sind die Mietrenditen in Küstenregionen oft höher als die Rendite aus der Immobilie selbst, wenn man die Nebenkosten einrechnet. Rechnen Sie mit einem Kaufpreis von mindestens 200.000 Euro für eine kleine Wohnung an der Küste – aber diese Zahl ist nur eine grobe Schätzung, die nicht auf unseren Quellen basiert. Wenn Sie diese Summe nicht locker haben, ist Mieten die finanziell vernünftigere Wahl.

Nach dem Kauf müssen Sie sich um Ihren Aufenthaltsstatus kümmern. Wenn Sie ein Nicht-Lucrativo-Visum haben, müssen Sie innerhalb von 1 Monat nach der Einreise die TIE-Karte (Tarjeta de Identidad de Extranjero) beantragen. Dafür müssen Sie zuerst in Ihrem Wohnort die Anmeldung im Einwohnerregister (Padrón) erledigen. Dann vereinbaren Sie einen Termin bei der Polizei oder der Ausländerbehörde. Die Karte wird in der Regel nach 30 bis 45 Tagen ausgestellt.

Vergessen Sie auch den Führerschein: Nicht-EU-Führerscheine sind nach der Erlangung des Wohnsitzes nur noch 6 Monate gültig. Wenn Ihr Heimatland kein Abkommen mit Spanien hat, müssen Sie einen spanischen Führerschein machen. Für EU-Bürger ist der Führerschein gültig, aber Sie müssen ihn nach 2 Jahren bei der DGT registrieren lassen. Außerdem sollten Sie eine spanische Hausratversicherung und gegebenenfalls eine private Krankenversicherung abschließen, wenn Sie nicht über die gesetzliche Krankenkasse versichert sind. Diese Details sind wichtig, damit Sie keine Bußgelder oder Probleme bekommen.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, sollten Sie auch ein spanisches Testament errichten. Das spanische Erbrecht unterscheidet sich erheblich vom deutschen: Es gibt beispielsweise Pflichtteile für Kinder, die Sie nicht vollständig enterben können. Wenn Sie kein Testament machen, gilt das spanische Recht, und Ihre Kinder können unter Umständen mehr erben als Sie wünschen. Ein spanisches Testament kann Ihr deutsches Testament ergänzen, um Klarheit zu schaffen.

Die Kosten für ein Testament vor einem spanischen Notar sind überschaubar (in der Regel unter 100 Euro), aber die rechtlichen Auswirkungen sind groß. Sollten Sie als Deutscher mit Immobilie in Spanien sterben, wird das spanische Erbrecht auf die Immobilie angewendet, das deutsche Recht auf Ihr übriges Vermögen – das kann zu Konflikten führen. Lassen Sie sich daher von einem Anwalt beraten, der sich mit [Erbrecht für Deutsche mit Immobilie](/de/visum-recht/erbrecht-spanien-deutsche-immobilie) auskennt.