Immobilie in Deutschland vermieten, wenn Sie Steuerresident in Spanien werden

Sie wohnen seit diesem Frühjahr dauerhaft in Alicante, haben Ihre Eigentumswohnung in Berlin behalten und bekommen jetzt die erste Mietzahlung. Zwei Fragen ploppen sofort hoch: Muss ich die Miete noch in Deutschland versteuern — und muss ich sie in Spanien angeben? Die kurze Antwort: Ja zu beidem. Die längere: Die Miete ist in Deutschland steuerpflichtig, Spanien besteuert Sie als Steuerresident aber weltweit und rechnet die deutsche Steuer an. Es bleibt also einiges zu organisieren — steuerlich, administrativ und praktisch.

Wer besteuert die Miete — Deutschland oder Spanien?

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien folgt einem einfachen Prinzip: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (also aus einer Wohnung oder einem Haus) werden grundsätzlich in dem Land besteuert, in dem die Immobilie steht — hier: Deutschland. In Spanien dagegen sind Sie als Steuerresident unbeschränkt steuerpflichtig für Ihr weltweites Einkommen. Damit müssen Sie die Miete auch in Ihrer spanischen Steuererklärung (Modelo 100) angeben.

Der Trick, der Doppelbesteuerung verhindert: Spanien gewährt einen Steuerabzug (Anrechnung) für die in Deutschland gezahlte Steuer. Praktisch bedeutet das: Sie geben die Miete in beiden Ländern an; Deutschland berechnet seine Steuer, Spanien rechnet diese an — es sei denn, der spanische Steuersatz ist höher, dann zahlen Sie in Spanien noch den Differenzbetrag.

Wichtig: Damit beide Finanzämter korrekt arbeiten, brauchen Sie in der Regel ein spanisches Certificado de Residencia Fiscal (Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit) für das deutsche Finanzamt — und Ihre deutsche Steuer-Identifikationsnummer für Spanien.

Was steht in Deutschland an? (Formulare, Pflichten, Abzugsfähiges)

In Deutschland deklariert der Vermieter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung — konkret in der Anlage V. Für Nicht-Residenten (wenn Ihr Wohnsitz in Spanien liegt) gilt: Deutschland besteuert die inländischen Einkünfte; Sie gelten gegenüber Deutschland als beschränkt steuerpflichtig für diese Einkünfte.

Was Sie in Deutschland bedenken müssen:

• Anlage V ausfüllen: Mieteinnahmen, Werbungskosten, Abschreibungen (AfA) und Sonderposten.
• Werbungskosten sind umfangreich absetzbar: Schuldzinsen für die Finanzierung, Hausverwaltungsgebühren, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, Maklerkosten bei Neuvermietung, Fahrtkosten zur Immobilie, Steuer- und Rechtsberatung. Bewahren Sie Rechnungen auf.
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude ist absetzbar; die konkrete AfA-Rate prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater (Baujahr und Nutzung zählen).
• Als beschränkt Steuerpflichtiger entfallen manche Freibeträge und manche persönliche Vergünstigungen — das kann das Ergebnis leicht verschieben.
• Grundsteuer und laufende kommunale Abgaben bleiben in Deutschland fällig.
• Vorauszahlungen (Steuervorauszahlungen) sind möglich: Das Finanzamt setzt sie, wenn eine Steuerlast zu erwarten ist.

Praktisch: Ohne deutschen Steuerberater werden Sie unglücklich. Viele Formulare, Fristen und Nachweise lassen sich aus dem Ausland schwer regeln — eine deutsche Steuerkanzlei mit Vollmacht für den Verwalter ist in den meisten Fällen günstiger als verlorene Steuervorteile.

Was müssen Sie in Spanien angeben — und wie wird die Doppelbesteuerung verrechnet?

Als in Spanien steuerlich ansässige Person (steuerlicher Wohnsitz nach der 183-Tage-Regel oder nach dauerhafter Wohnsitznahme) geben Sie Ihre weltweiten Einkünfte in der spanischen Einkommenssteuererklärung (Modelo 100) an. Dazu gehören die Mieteinnahmen aus Deutschland.

Wie die Verrechnung praktisch abläuft:

• Sie geben die Bruttomieten in der Modelo 100 an und können in Spanien ähnliche Kosten absetzen (z. B. Schuldzinsen, Renovierung). Die genauen Abzugsregeln weichen teilweise von Deutschland ab — prüfen Sie den Umfang mit einem spanischen Steuerberater.
• Für die Verrechnung der deutschen Steuer nutzen Sie die Anrechnungsmethode: die bereits in Deutschland gezahlte Steuer wird auf die spanische Steuerlast angerechnet.
• Falls die spanische Steuer höher ist, zahlen Sie den Differenzbetrag in Spanien; liegt sie niedriger, sollten Sie keine Doppelzahlung haben.

Wichtig: Spanien verlangt oft Nachweise über die in Deutschland gezahlte Steuer (Steuerbescheid). Bewahren Sie also den deutschen Steuerbescheid jedes Jahr gut auf. Ebenfalls wichtig ist: Die Meldung als spanischer Steuerresident sollten Sie schriftlich (beispielsweise mit einem Certificado de Empadronamiento und dem NIE) belegen können.

Modelo 720, Vermögensteuer und weitere spanische Pflichten

Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig werden und Immobilien im Ausland halten, können mehrere zusätzliche Pflichten entstehen:

• Modelo 720 – Auslandsvermögen: Dieses Meldeformular verlangt Spanien von Residente, wenn Auslandsvermögen bestimmte Schwellen überschreitet. Immobilien gehören zur Meldekategorie. Die klassische Grenze, ab der das Formular relevant wird, lag bisher bei 50.000 € pro Kategorie; prüfen Sie den aktuellen Schwellenwert unbedingt beim Agencia Tributaria oder mit einem Steuerberater.
• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Ihre deutsche Immobilie wird zum weltweiten Vermögen gezählt; die Schwellen und Freibeträge sind regional sehr unterschiedlich — in manchen autonomen Regionen (z. B. Madrid) gibt es hohe Freibeträge oder sogar vorübergehende Befreiungen, in anderen fallen früh Abgaben an. Das beeinflusst Ihre jährliche Steuerlast.
• Jährliche Steuererklärungen: Sie müssen die Modelo 100 fristgerecht abgeben; zusätzlich können je nach Region Vorauszahlungen oder lokale Meldungen fällig werden.

Link intern: Lesen Sie mehr über die Meldepflicht beim Modelo 720: Modelo 720 – Auslandsvermögen, sowie zur Feststellung des steuerlichen Wohnsitzes: Steuerlicher Wohnsitz Spanien (183-Tage-Regel) und zur spanischen Einkommenssteuer: Modelo 100.

Praktische Checkliste: Unterlagen und Voraussetzungen vor dem ersten Mietjahr

• Empfangsberechtigung in Spanien: NIE, Empadronamiento (Gemeindeanmeldung), Certificado de residencia fiscal falls möglich.
• In Deutschland: Kaufvertrag (Grundbuchauszug), aktuelle Grundsteuerbescheide, frühere Steuerbescheide und die zuletzt eingereichte Anlage V.
• Mietvertrag(en) mit Unterschriften, Übergabeprotokoll, Banknachweise der Mietzahlungen.
• Rechnungen und Belege für alle Ausgaben an der Immobilie: Handwerker, Versicherungen, Hausverwaltung, Energiekosten, Makler, Finanzierung (Zinsbelege der Bank).
• Vollmacht für deutschen Steuerberater oder Hausverwalter (schriftlich), ggf. Kontovollmacht für Mieteingänge.
• Falls ausländische Bankverbindung: IBAN/BIC, Nachweis über Kontoeröffnung in Deutschland oder EU-Bank für SEPA.
• Entscheidung, ob Ferienvermietung (strict lokale Regeln, Registrierung, kurzzeitige touristische Pflichten) oder langfristige Vermietung — notieren Sie das für Regionchecks.

Fehler, die Rentner häufig machen (und wie teuer sie werden)

Ich sehe drei wiederkehrende Fehler:

1. Sie geben die Einkünfte nur in Deutschland an. Folge: hohe Strafen in Spanien, weil Sie als Steuerresident Ihre weltweiten Einkünfte hätten melden müssen.
2. Sie unterschätzen die Dokumentenpflicht. Kein Beleg, keine Absetzung. Handwerkerrechnung weg = Kosten nicht absetzbar.
3. Sie vermieten als Ferienwohnung ohne die lokalen Regeln zu prüfen. In vielen Regionen brauchen Sie eine Registrierungsnummer; in einigen Gemeinden sind kurzfristige Vermietungen streng reglementiert. Bußgelder sind oft deutlich höher als zusätzliche Steuern.

Ein weiterer häufiger Irrtum: die Annahme, die deutsche Steuer sei automatisch „endgültig“. Nein — Spanien kann bei höheren Steuersätzen steuerliche Differenzforderungen erheben. Behalten Sie deshalb Ihre spanischen Steuerbelege und die deutschen Steuerbescheide zusammen.

Regionale Unterschiede, die Ihre Entscheidung beeinflussen

Spanien ist kein einheitlicher Markt für Steuern oder Vermietungspraxis. Zwei Beispiele, die oft übersehen werden:

• Steuersätze und Vermögensteuer: Die autonomen Regionen haben eigene Regeln für die Vermögensteuer; Madrid hat lange Zeit erhebliche Ermäßigungen gewährt, andere Regionen nicht. Das kann Ihr jährliches Steuerprofil stark beeinflussen, wenn Ihre Immobilie in Deutschland einen hohen Wert hat.
• Touristische Regeln bei Kurzzeitvermietung: Andalusien, die Valencianische Gemeinschaft (Costa Blanca) und die Balearen unterscheiden sich bei Registrierungs- und Qualitätsanforderungen für Ferienunterkünfte. Wenn Sie statt einer Langzeitvermietung Kurzzeitvermietung planen, prüfen Sie die lokale Verordnung — die Strafen können die Mieteinnahmen auffressen.

Weil die Unterschiede groß sind: Planen Sie früh ein kurzes Gespräch mit einem spanischen Steuerberater in der Region, in der Sie leben. Er oder sie kennt die lokalen Besonderheiten und kann die Frage der Vermögenssteuer und des Modelo 720 konkret einschätzen.

Was sich ändert, sobald dieser Schritt erledigt ist — und was dann noch ansteht

Sobald Sie die Immobilie vermietet, einen Verwalter oder Vertreter benannt, den deutschen Steuerberater informiert und sich in Spanien angemeldet haben, ändert sich Ihr Alltag so:

• Sie bekommen regelmäßige Mieteingänge; die Buchhaltung beginnt (Belege sammeln!).
• Jährliche Pflichten: Einkommensteuer in Spanien (Modelo 100) und Einkommensteuererklärung in Deutschland (inklusive Anlage V). Je ein Steuerbescheid beider Länder ist Ihre Dokumentenbasis.
• Ereignisse wie Renovierung, Mieterwechsel oder Verkauf müssen Sie steuerlich sowohl in Deutschland als auch in Spanien dokumentieren.

Was danach noch ansteht: jährliche Prüfung, ob die Immobilie in Deutschland weiterhin Ihre beste Option ist. Viele Rentner testen erst ein bis zwei Jahre das Vermieten, um zu sehen, ob die Verwaltung aus der Ferne funktioniert. Falls Sie verkaufen, gibt es wieder eigene steuerliche Folgen in beiden Ländern — reden Sie rechtzeitig mit einem Berater.

Häufige Fragen

Muss ich die Miete in Deutschland versteuern, wenn ich in Spanien lebe?

Ja. Einkünfte aus einer Immobilie in Deutschland sind in Deutschland steuerpflichtig. Zusätzlich müssen Sie sie in Spanien in Ihrer Modelo 100 angeben; Spanien rechnet die in Deutschland gezahlte Steuer an, sodass eine Doppelbesteuerung vermieden wird.

Wann muss ich das Modelo 720 ausfüllen?

Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind und Ihr Auslandsvermögen (Kategorie Immobilien) die Meldegrenzen überschreitet, ist das Modelo 720 zu melden. Die klassische Schwelle lag bei 50.000 € pro Kategorie (Stand 2026: bitte beim Agencia Tributaria prüfen). Fehler in der Meldung können hohe Strafen nach sich ziehen — holen Sie sich hier unbedingt Hilfe.

Kann ich in Deutschland alle Kosten absetzen?

Viele Kosten sind absetzbar: Schuldzinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen, Maklergebühren etc. Auch Abschreibungen (AfA) sind möglich. Beachten Sie aber: Manche persönliche Freibeträge gelten für beschränkt Steuerpflichtige nicht. Sammeln Sie alle Belege und besprechen Sie konkrete AfA-Sätze mit Ihrem deutschen Steuerberater.

Brauche ich eine deutsche Bankverbindung für Mieten?

Es ist sehr praktisch, ein deutsches Konto beizubehalten: SEPA-Lastschriften, Hausverwaltung und lokale Zahlungsflüsse laufen einfacher. Theoretisch geht auch ein EU-Bankkonto, aber viele Hausverwaltungen und Dienstleister bevorzugen ein deutsches Konto.

Wenn Sie konkretere Zahlen oder einen Fall durchsprechen wollen (z. B. Ferienvermietung vs. Langzeitmiete, Verkaufsszenarien oder Modellrechnungen mit Ihrer aktuellen Miete und Ihrem Kaufpreis), sagen Sie kurz, welche Werte Sie haben (Bruttomiete, Restschuld, Jahresaufwand) — dann rechne ich Ihnen ein Beispiel durch.